不動産を購入するまでの流れを説明します。
目次
まずは全体の流れをご説明いたします。
こんにちは、武蔵小山不動産の吉沢です。
不動産を探し始める第一歩として、インターネットを利用して物件の情報を集めることからスタートするかと思います。
そして見学してみたい物件があったら、不動産会社にお問い合わせをして、実際に物件を見学する流れになって行きます。多くのお客様をご案内して来ましたが、みなさま、購入するまでの流れや、どんなタイミングでお金が必要になるかを把握していない方が多く、最悪購入出来ないケースもありました。購入までの流れを「ざっくり」でいいのでご理解していただくことでスムーズに不動産を購入することができると思います。
こんな流れです。
- 物件の情報収集(住みたい物件をイメージ)
- 物件のご見学
- 購入の申し込み
- 住宅ローンの事前審査(出来たら購入の申し込み前に審査した方がいいです)
- 重要事項説明・売買契約・手付金のお支払い
- 住宅ローンの本申し込み
- 住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)
- 物件のお引き渡し・購入金額の残金をお支払い
次に1から8までの具体的なご説明をいたします。
1. 物件の情報収集(住みたい物件をイメージ)
まずは、スーモ、アットホーム、ホームズなどの物件情報サイト、又は不動産会社のホームページを利用して物件の情報収集を始まると思います。私も物件探しの最初は、インターネットを利用した物件検索で良いと思います。
ほとんどの物件がインターネット上に掲載されています。昔は(約15年以上前)インターネットを上手く活用していない不動産会社や悪意のある不動産会社は、インターネット掲載をしていないため直接不動産会社に行かないと情報が入らない時代もありました。しかし現在は、探しているお客様のほとんどがインターネットを利用しているので、物件情報を公開しない不動産会社はほとんど無いです。「未公開物件がありますよ」と言う営業トークは注意してください。
2. 物件のご見学
インターネット上に気になる物件があったら実際の物件見学になって行きます。
見学する際のポイントは沢山あると思いますが、沢山ある中で初めに決めて欲しいのが、購入する物件価格を決めることです。物件価格は「1.物件の情報収集」で決めてしまってもいいです。ご自身の年収、月々の希望返済額を入力すると「借入可能額」が出るインターネットサイトなどがあるので、それを活用していただいて良いかと思います。
またはご見学の際、不動産会社の営業が詳しく説明していただけれるはずです。中には住宅ローンのことに詳しくない営業もいるので注意してください。
間違えて、返済希望価格以上の物件を見学してしまうと、その後、価格を下げてランクダウンして物件を見ることになってしまうので、良い物件に出会えないケースが多いです。早い段階で物件価格を決めることが重要です。
3. 購入の申し込み
購入したい物件が決まりましたら、口頭ではなく、書面(購入申込書)で売主様に購入の意思を伝えていただきます。
不動産会社によっては、買付証明書(かいつけしょうめいしょ)とか言ったりしますが、同じものです。
購入申込書は、売主様に対する購入意思の表明、売買契約時の諸条件(価格・手付金額・契約日時等)の調整を目的とするものです。購入申込書が契約に準ずることは無いので、金銭の授受(内金・申込証拠金・手付金等)が行われることはありません。契約ではないので、購入申し込みの時点ではお金が必要ありませんが、申し込みをするとキャンセルできないと思ってください。購入の意思表示から契約日までの期間、たくさんの人が動き出すので、もし購入に迷いがある時は購入申込書への記入はやめた方がいいです。焦らずゆっくり決断していただいて大丈夫です。
4. 住宅ローンの事前審査
住宅ローンの事前審査は、出来ましたら購入申込みを書く時点では審査結果が出ていることが望ましいです。
購入申込書への記入と同時に事前審査を進める不動産会社がありますが、それでは本当に購入したい物件が購入出来ないケースがあります。購入申込書へ記入後、売主様又は売主様側の不動産会社へ購入の意思を伝えるのですが、ほとんどの売主様から住宅ローンの事前審査は通っていますかと聞かれます。売主様によっては事前審査が通っていないと、購入申込書を受け付けてくれないケースがあります。また人気物件で購入希望者が多い時は、事前審査が通っている購入希望者が優先されます。
物件を見学している段階でいいので、一度事前審査を行っていただくことをオススメいたします。
早くて2日間、長くても1週間あれば審査結果が出ます。
事前審査に必要な書類
・運転免許書
・健康保険証
・直近の源泉徴収票(自営業、個人事業主は、直近3期分の確定申告書)
・認印
注意
借入(リボ払い・キャッシング・車のローン・携帯の分割払いなど)がある時は、事前に担当営業に相談してください。
5. 重要事項説明・売買契約・手付金のお支払い
通常、購入申込書への記入から売買契約までは1週間になります。
当日の流れですが通常は、重要事項説明→売買契約→手付金のお支払いと進んで行き、1〜2時間くらいです。
①重要事項の説明
宅地建物取引士から、物件の詳細と契約内容について説明が行われます。
一般的に、重要事項説明は契約日当日に、契約書の説明の前に行われます。
重要事項説明・契約書の内容は事前にある程度説明を受け、書類に目を通しておくと、当日わからないことの質問がスムーズに行きます。
②売買契約
契約書の内容について説明が行われます。
③手付金のお支払い
手付金の金額は、売主様と買主様で話し合って決めるんですが、売買代金の3%〜10%必要となります。
例えば、物件価格が3,000万円だと、手付金は90万円〜300万円必要となります。
全額住宅ローンで購入を考えている人でも、一時的に90万円〜300万円の現金が必要となります。
この手付金は売買代金に充当されますので、全額住宅ローンで購入の場合は、物件の引渡日(住宅ローン実行日)に戻ってきます。
支払い方法は、契約時に手付金を現金で持参する場合が多いですが、売主様によっては事前に振込になることもあります。
重要事項説明、売買契約書への署名・捺印、手付金のお支払いが終わって売買契約が成立します。
売買契約時の必要書類等
・運転免許証
・健康保険証
・手付金
・契約書へ貼る収入印紙代10,000円(5,000万円を超える物件は、30,000円)
・認印
注意
売買契約以降、キャンセルをしようとすると支払った手付金を放棄することになります。
重要事項説明の際に詳しく説明されます。
6. 住宅ローンの本申し込み
不動産売買契約後、住宅ローンの本審査の申し込みをします。
通常は、売買契約と同じ日に申込書への記入を行っていただきます。
本審査に必要な書類
・住民票(世帯全員記載・本籍とマイナンバーは記載なし)
・課税証明書
・運転免許証
・健康保険証
・認印
注意
住宅ローン本審査の申込書には、健康状態を記入する項目があります。もし健康診断等の結果が良くない場合、持病をお持ちの時は、事前に担当営業に相談してください。
7.住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)
住宅ローンの本審査申込後、約1週間前後で審査結果が出ます。
審査が通りましたら、住宅ローンを借り入れる金融機関と住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。
契約には、契約金額(借入額)に応じて印紙代が発生します。
契約の場所は、一般的には金融機関で行うことになります。金融期間によっては、平日のみの対応となります。
印紙代
借入金額が1,000万円を超え、5,000万円以下:20,000円
借入金額が5,000万円を超え、1億円以下:60,000円
必要な書類
・住民票 2通
・印鑑証明書 3通
・銀行印
・実印
・運転免許証
・健康保険証
8. 物件のお引き渡し・購入金額の残金をお支払い
住宅ローンの契約を締結してから約1週間前後でいよいよ物件のお引き渡しとなります。
住宅ローンを借入する金融機関に集まって、残代金と購入諸費用を払うのが決済です。
残代金、登記費用、銀行への費用、火災保険、不動産会社への費用などを振り込みます。
残代金決済の振込手続後(売主様への入金を確認後)、物件の鍵が渡されます。
これで物件の所有者は、購入者となります。
必要な書類
・通帳
・銀行印
・実印
・運転免許証
・健康保険証
まとめ
いかがでしたでしょうか。
大まかな流れは以上となります。
いつ、何が発生して、いくらお金が必要かが「ざっくりと」理解していれば大丈夫です。
あとは、担当の営業にその都度確認してみてください。