知らないと損する物件以外にかかる諸費用の話。

物件購入の諸費用の内訳を把握しよう。

こんにちは、武蔵小山不動産の吉沢です。
物件を購入するには、物件の価格だけではなく、「諸費用」とよばれている費用が別途必要です。
みなさまが見ているインターネット上の物件情報は、ほとんど物件価格だけ記載して、詳しい諸費用の金額が記載されてないです。また、月々の返済金額も記載されていますが、この金額も物件価格のみで計算されています。
諸費用も含めますと実際の返済額は増えてしまいます。
諸費用の項目と金額を事前に知っておいて損はありません。
そしてこの「諸費用」の項目を知っている人といない人では、損をする人、得する人の差が出ます。
まずはざっくりと「諸費用」を把握しましょう。

まずは物件の諸費用の明細を見てみましょう。

今回は、物件価格3,000万円の中古マンションを例にします。

①物件価格：3,000万円

②諸費用合計：2,751,200円
　・印紙代：10,000円　売買契約書へ貼る印紙代　
　・仲介手数料：1,056,000円（3,000万円×3%＋6万円）×消費税
　・登記費用：500,000円　司法書士へ支払う費用
　・ローン保証料：720,000円
　・ローン印紙代：20,200円
　・ローン手数料：55,000円
　・ローン代行手数料：60,000円
　・火災保険料：120,000円
　・固定資産税精算金：100,000円
　・管理費・修繕積立金精算金：50,000円
　・耐震適合証明書：60,000円

③購入時の合計費用は、上記の①と②の合計です。
　32,751,200円

私が会社員時代にお客様に渡していた概算の諸費用明細です。

借入条件
・住宅ローン借入先：都市銀行
・変動金利を利用
・契約者：ご主人様名義
・借入期間：35年間
・自己資金：０円

3,000万円（非課税）の中古マンションを購入するのに掛かる合計費用は、【約3,280万円】です。

物件を購入する際の諸費用の内訳をみていきましょう。

一般的な諸費用項目は、下記に記載した①〜⑪ですべて網羅していると思います。
不動産屋さんからもらった諸費用明細書にこれ以上のものがあれば、支払う必要のない可能性があります。
記載した金額は3,000万円の中古マンションを購入した場合の平均的な金額です。
上記の概算諸費用金額を例に説明していきます。

①売買契約書へ貼る収入印紙代（節約できません）
　金額：10,000円
　支払先：税金

②仲介手数料（節約できる可能性があります）
　金額：1,056,000円（物件価格×0.03＋6万円）×消費税
　支払先：不動産会社（報酬）

③所有権移転、抵当権設定登記（節約できません）
　金額：約50万円
　支払先：司法書士（税金・報酬）

　・購入すると所有権が変更になるので、その変更登記をします。
　・住宅ローンを組んでお金を借りると抵当権という権利を設定します。
　・司法書士さんに依頼しますので、司法書士さんへの報酬も発生します。
　・契約内容によっては、売主様指定の司法書士になる場合があります。

④ローン保証料（節約できません）
　金額：約72万円
　支払先：銀行の保証会社

　住宅ローンを銀行から借入れるのに、保証人は必要ありません。
　その代わりに、保証料というものを保証会社へ支払って、銀行からの借入を保証してもらいます。
　保証料は、借入れる金額の約2%くらいです。

⑤ローン印紙代（節約できません）
　金額：20,200円
　支払先：税金

　銀行から住宅ローンを借りるときは、銀行と契約書を交わします。
　正式名を金銭消費貸借契約と言います。
　その契約書に貼る印紙代です。

⑥ローン手数料（節約できません）
　金額：55,000円
　支払先：銀行の保証会社

　住宅ローンを銀行から借り入れるときに必要な費用です。

⑦ローン代行手数料（節約できます）
　金額：6万円
　支払先：不動産会社

　多くの不動産会社は銀行と提携しています。
　銀行との手続きをあなたに代わって手続きをしてくれます。
　その代行費用です。
　仲介手数料と違って、手数料に上限がないので不動産会社の言い値です。

⑧火災保険料（節約できる可能性があります）
　金額：10万円
　支払先：損害保険会社

　住宅ローンを契約するには、ほとんどの金融機関は、火災保険への加入を義務づけています。
　加入時に一括して支払（最長10年間）うと割引になるケースが多いです。
　もし一括で支払うことが出来なくても、年払い・月払いで契約することも出来ます。
　多くの不動産会社は火災保険の代理店を兼ねているため、提携の火災保険をすすめてきます。
　ご自身で一番安い火災保険を探して頂いても大丈夫な不動産会社もあります。

⑨固定資産税精算金（節約できません）
　金額：10万円
　支払先：売主様

　売主様は今年1年間分の固定資産税を前払いしているので、物件の引渡日を境に日割り精算します。

⑩管理費・修繕積立金精算金（節約できません）
　金額：5万円
　支払先：売主様

　翌月分までの管理費と修繕積立金を前払いしているので、物件の引渡日を境に日割り精算します。

⑪耐震適合証明書（節約できる可能性があります）
　金額：6万円
　支払先：建築士事務所

　物件によっては、住宅ローン控除を使用する際に用意する必要があります。

まとめ

項目が多すぎて、何がなんだかわからないかもしれません。
どんな項目が必要で、だいたいの金額を把握していれば十分です。
この内容を把握していればどこを節約すればいいかが分かってきます。
また、不動産会社から余計な項目を請求された時に対応できると思います。