不動産売買契約の時に支払う手付金について

こんにちは、株式会社武蔵小山不動産の吉沢です。
マンション、一戸建て、土地などの不動産を購入する際、必要となってくる費用があります。
売買契約を締結する段階で、買主から売主に支払う「手付金」と言われるものがあります。
初めて不動産を購入する方は、手付金がどのようなものか疑問があることでしょう。
今回は、不動産を購入する際の「手付金」についてお伝えいたします。

手付金とは?

手付金とは、売買契約を締結する際に、必ず必要となるお金です。
契約の成立を前提として、手付金として決めた額を買主から売主へ支払います。

この手付金、物件の売買代金とは別物という位置付けになっていて、契約を締結する時に売主へ支払って、売買代金を全額支払う際に返してもらうというのが正しい流れです。
返してもらう手続きにかかる手間を省くため、契約書には「手付金は、残代金支払いの時に売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。

契約締結の際に、現金として手付金を用意していただく必要がありますが、住宅ローンが実行される決済の時に、売買代金全額が買主口座に振り込まれます。振込後、手付金を差し引いた金額を売主へ振り込みますので、支払った手付金が戻ってくるようになります。

手付金の役割

契約の時に売主が預かる手付金ですが、これは不動産取引上、ほとんどのケースで「解約手付」とされます。契約締結後に契約を解約する場合は、預けておいた手付金が戻ってこないことになります。

買主が契約を解除するのであれば、この手付金を放棄して契約を解除することが出来ます。そして売主が契約を解除するのであれば、一旦預けていた手付金を返して、さらに同じだけの金額を買主に支払うことになります。

手付解除が出来る期限

手付金は、買主と売主がお互いに簡単に解除しないためのものです。その他にも登記手続きに入ったり、住宅ローンの実行手続きに入ってしまった場合に解除されてしまっても困ります。同時に、万が一の時には、解除しやすくするためのものでもあります。手付金を放棄すれば、お互いに解除をすることはできるということです。
いつでも解除されないために、手付解除出来る期限が定められている場合がほとんどです。いつまでも解除出来るということではないことに注意しましょう。

一般的に解除できるのは、契約が完了した日から数週間であるとが多いです。いくら解約できる期日内であっても、売主が物件の引渡しを行なった場合や、所有権移転登記手続きを行なった場合などには、解除出来なくなります。

手付解除の後は違約解除といって違約金が10%もしくは20%と、手付解除より高くなることが一般的です。ただし売主が宅地建物取引業者の場合は、いつの時点であっても手付解除になります。

手付金を返してもらえる契約解除

契約をしたが住宅ローンが承認されなかった、住み替えで、売る方の売買契約が解除になってしまったなどの条件が予想される時は、契約で定められるか不動産会社に相談しましょう。

住宅ローンについては、契約締結後に本審査をする金融機関が多いため、何らかの理由で審査が通らなかった場合、住宅ローンを借りることができず、不動産を購入できなくなってしまいます。
このような事態が起きた時のために、売買契約書には「住宅ローン特約」についての記載をいれています。

住宅ローン特約とは、買主が住宅ローン審査に通らなかった場合、売主は買主に手付金の全額を返還することを定めたものです。この住宅ローン特約を使うことで、もし住宅ローン審査に通らなかった場合は、契約を白紙に戻すことが出来ます。

手付金の金額

売主が不動産会社の場合は、手付金の額は売買価格の20%以内でなければならないことが、宅建業法という法律で定められています。

売主が個人の場合などは、5%〜10%くらいで設定されることが多いです。

契約締結すると簡単には解除できない不動産売買契約を解除するための手付金ですから、それなりの額でなければいけません。あまりに安い額では、契約しやすくなりますが、契約解除もしやすくなってしまい、簡単に買う・売るのをやめ、解約が頻発してしまう恐れがありますので、適切な額であることが重要です。

10%を超える時は手付金保全措置の手続きをする必要があるため、10%以下で設定されることがほとんどです。

手付解除をした時の仲介手数料について

手付金を放棄すれば契約は解除できますが、不動産会社に支払う仲介手数料には注意が必要です。
不動産会社は、契約が成立した時に仲介手数料を請求できるようになっています。
仲介手数料は、契約締結時ではなく、引渡し(決済)の時に支払うことが多いですが、契約締結時点で仲介手数料の支払債権は確定しています。

不動産会社によって扱いが違ってきますので、契約前に確認しておくことをお勧めいたします。

まとめ

不動産売買における手付金は、買主・売主の双方が、正しく公平に契約を結ぶようにする意味があります。手付金は、不動産を購入する時に大きな金額を支払うことになります。売代金の一部と解釈されてしまいますが、色々な意味がありますので、不動産購入時の参考にしていただければ幸いです。

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