住宅ローン特約とは?売買契約前に確認しておくポイントを解説
こんにちは、株式会社武蔵小山不動産の吉沢です。
住宅ローンの審査に落ちてしまった時のことを想定して、不動産売買契約時に「住宅ローン特約」を結んでおくのが一般的です。
今回は、「住宅ローン特約」の仕組みや注意点をお伝えいたします。
目次
住宅ローン特約とは?
住宅ローン特約とは、不動産売買契約を締結する際、多くの買主は金融機関から住宅ローンを利用することを前提として話を進めます。一般的には、事前審査が承認された状況で売買契約を締結し、売買契約後に住宅ローンの本審査を進めます。
買主が住宅ローンの本審査に通らなかった事態を想定して、無条件で契約を解除できるのが住宅ローン特約です。
住宅ローン審査に落ちて売買契約を解除した場合、不動産売買契約時に住宅ローン特約を結んでいれば手付金は買主に戻され違約金も発生しません。
不動産売買契約の際に買主は手付金を売主へ支払います。その後、買主の事情によって契約を解除したら、ペナルティとして手付金は戻ってきません。住宅ローンの審査が通らず融資を受けられなかった上、手付金まで戻ってこないとなると、買主にとって大きな負担となってしまいます。
住宅ローンの審査に通らなかった際、買主が不利益を負わないように定めたものが住宅ローン特約です。
ポイント1:住宅ローン申込銀行の記載内容
住宅ローンを申込む金融機関名が契約書に書かれていなかったり、単に「金融機関」としか又は「◯◯銀行等」と記載されているケースは注意が必要です。
金融機関名が書かれていない、単に「金融機関」・「◯◯銀行等」と記載されているということは、買主が希望する住宅ローンの審査が通らなかったとして、別の金融機関で審査が通るのであれば、売買契約を締結しなければならないと解釈することが出来ます。
買主が希望する金利等の条件が良い金融機関で承認されなくても、他の金融機関で高い金利水準でも審査が通ってしまえば、売買契約を白紙解約には出来ないことになってしまいます。
どうしても解約したければ手付金の放棄、違約金を支払うことになるかもしれません。
住宅ローン申込銀行の欄に「◯◯銀行名」のみが記載されているか、必ず確認してください。
ポイント2:融資金額を記載する
融資金額の記載がないと、売買契約を無条件に解除できるのは、審査に落ちた場合に限ることになってしまいます。本審査は通ったものの融資可能額が減額された場合、売買契約を解除したくても住宅ローン特約が適用されません。
具体的な融資金額を記載しておけば、融資可能額が減額された場合、売買契約を白紙に戻すことが出来ます。
ポイント3:親からの資金援助がある場合
親からの資金援助があるケースについても注意が必要です。
住宅ローンについては全額融資が認められたものの、親からの資金援助が無くなり購入資金が不足する場合、住宅ローン特約は適用されません。
記載通りの金額で住宅ローンが承認されていますので、住宅ローン特約は適用されません。
ポイント4:住宅ローン特約の期間
住宅ローン特約の適用期間がどれくらいあるかも重要なポイントです。
審査結果が間に合わない場合は、住宅ローン特約を利用して契約を解除するか、売主に相談して住宅ローン特約の期限を伸ばしてもらうことになります。
契約解除せずに引渡し期日までに費用を用意するという方法もありますが、万が一用意出来なかった場合は、契約解除するには違約金がかかります。
最近は条件が良いネット申込みの住宅ローンを利用する人が多くなっていますが、審査に時間がかかる場合もありますので、時間がかかることを想定して住宅ローン特約の期間を確認するようにしましょう。
住宅ローン特約の期限を延長するには
住宅ローン特約の期限を売主に延長してもらう交渉は、売主にとってメリットはありませんので、誠実に交渉することが必要です。
なぜ審査が伸びたのか、金融機関の都合など、買主が不備なく対応したものの、やむを得ない理由で審査が伸びてしまったことを説明する必要があります。
売主から許可が出た場合は、「売買契約変更合意書」を住宅ローン特約の期限前に取り交わす必要があります。
住宅ローン特約を利用して契約解除するときは
住宅ローン審査が承認されなかった時の解除方法の内容を確認しておきましょう。
解除の方法は大きく二通りあります。
①解除権留保型
期限までに住宅ローンが承認されなかった時に、契約を解除するかどうかを買主が決められるという契約です。
「買主は〜解除することができる」などのような文章になっています。
契約解除をする場合は、買主から明確な意思表示が必要です。
期限を1日でも過ぎると住宅ローン特約による契約解除ができないことになります。
書面にて申し入れることが、トラブル回避の重要なポイントです。
②解除条件型
期限までに住宅ローンが承認されなかった場合は、自動的に契約が解除となる契約です。
期限を伸ばしたい場合や、他の金融機関で再審査を行っている場合は、事前に売買契約変更合意書を結ばないと、契約解除になってしまいます。
仲介手数料について
住宅ローン特約による解除では、仲介手数料は返金となります。
住宅ローン特約以外の契約解除では、一般的に仲介手数料の返金はされません。
売買契約を締結した時点で仲介手数料が発生することを、売買契約書とは別に作成する媒介契約書に記載されている場合は、仲介手数料の支払い義務がありますので、事前に媒介契約書の内容を確認するようにしましょう。
その他の注意点
住宅ローン特約を結んでいた状態で審査に落ちたとしても、必ず解除できるわけではありません。特約が認められない例として、買主が故意に審査に通らないようにしたり、書類の提出を故意に遅らせたりするなどの行為は、住宅ローン特約による契約解除は認められません。
審査中に勤務先の変更などの理由で審査が承認されなかった時も、住宅ローン特約による契約解除は認められません。
まとめ
不動産売買契約には、住宅ローン特約が記載されていることが一般的です。
住宅ローンが承認されなければ、どんな場合でも契約解除ができるというわけではないので、買主は契約書の内容の確認と、契約後は速やかに住宅ローンの本申込みをしましょう。