個人事業主・自営業者が住宅ローンを借りるポイント

こんにちは、株式会社武蔵小山不動産の吉沢です。
個人事業主などを含む自営業者は、会社員や公務員と比べて住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。会社員や公務員は、毎月給料が支払われるため、金融機関は返済能力が高いと考えているので、個人事業主に比べて審査に通りやすいです。
事業環境の変化により収入が不安定になったり、怪我や病気になることで収入が減ってしまうリスクを抱えている個人事業主や自営業者は、住宅ローンの審査に通りにくい傾向があります。

個人事業主や自営業者であっても住宅ローンの審査基準やポイントを知ることで融資を受けやすくなります。個人事業主や自営業者が住宅ローン審査に通りやすくなるためのポイントを解説いたします。

会社員や公務員との審査の違い

会社員・公務員の審査は、前年の給与支払額（年収）が対象となりますが、個人事業主・自営業者は、多くの金融機関では、年間の売り上げから経費を差し引いた所得で審査されます。所得は、直近3期連続で黒字であることが条件とされるのが一般的です。両者の年収と売上が一緒でも、個人事業主・自営業者は所得が審査対象となるため、会社員・公務員より借入可能額は少なくなります。

審査のポイント①（所得が安定しているか）

住宅ローンの審査で最も重要なポイントは、所得が安定していることです。
個人事業主や自営業者は、売上が審査の基準にならず、売上から経費を差し引いた金額、所得が審査の基準になります。したがって売上が多くても、経費を多くして所得を下げている場合は注意が必要です。

多くの金融機関は、直近3年分の平均値をもとに審査をします。また、3年分のうち赤字の年がある場合、住宅ローン審査ではマイナス要因になってしまいます。

複数年にわたって安定的に利益が出ているかが融資の可否を判断する重要な要素になるため、審査を行う前までには、安定的な利益が出ているようにしましょう。

審査のポイント②（税金）

所得税や住民税などの延滞もよくありません。金融機関は、必要書類として確定申告書の他に納税証明書の提出を求めてきます。滞納がありますと審査に大きく影響する可能性があります。

住宅ローンの審査に必要な納税証明書は、通常直近3年分の納税証明書が必要となります。
フラット35を利用する場合は直近2年分が必要となります。

注意して頂きたいのが、市役所や区役所で取得する課税証明書ではなく、納税地の税務署で取得する納税証明書です。

審査のポイント③（各種のローン）

自動車ローン、キャッシング、クレジットカードなどの利用履歴、返済状況などの信用情報がチェックされますので、返済の遅れや債務整理の情報があると審査に通ることが難しくなります。
未納がある場合は、必ず返済するようにしましょう。

審査のポイント④（年齢や健康状態）

住宅ローンの具体的な審査内容は公表されていませんが、年齢が上げると審査が厳しくなると考えられています。また、住宅ローンを借りる場合、ほとんどの金融機関は「団体信用生命保険」への加入を条件としています。加入にあたっては健康状態の告知が必要となりますので、健康状態によっては、住宅ローンを借りることが難しくなります。

審査のポイント④（審査が通りやすい金融機関を選ぶ）

住宅ローンの審査基準は、金融機関によって異なるため、審査が通りやすい金融機関を選ぶことも審査が通りやすくなるポイントです。これまでに事業資金の融資などで、地元の信用金庫や地方銀行と付き合いがあるのであれば、今までの取引状況を考慮して審査を行ってくれる可能性があります。過去の取引実績が良ければ、融資が通りやすくなる可能性があります。

審査のポイント⑤（フラット35を利用する）

金融機関の審査が難しい場合は、フラット35を利用する方法があります。
確定申告書は2年分必要ですが、審査されるのは直近1期分のみです。直近の売上が好調で1年分の所得が条件を満たしていれば審査の対象となります。

健康状態に不安がある場合は、団体信用生命保険への加入は任意ですので、未加入でフラット35を借りることが可能です。