住宅ローン「フラット35」とは?。メリットやデメリットなどを解説。
こんにちは、株式会社武蔵小山不動産の吉沢です。
住宅ローンの借り入れを検討していると、フラット35という言葉を一度は聞いたことがあると思います。名前は聞いたことはあるものの、詳しく理解されている方は少ないかもしれません。
今回は、住宅ローンの「フラット35」について解説いたします。
目次
フラット35とは?
フラット35とは、数ある住宅ローンの商品の中のひとつです。
民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンです。
住宅金融支援機構が運営し、民間の金融機関が受付などを行なっています。
銀行の住宅ローン審査は、借りる人の年収や勤務先といった「借りる人」に関する部分が大きい割合を占めています。
大企業や公務員の方、年収が高い方は審査に通りやすく、反対に非正規雇用の方や自営業の方に対しては審査が厳しくなる傾向があります。
フラット35の審査では、「物件」に関する部分が重要になってきます。
物件に対しての条件が多くあるのが特徴ですが、反対に借りる人の属性に対しては比較的寛容であり、非正規雇用の方や自営業の方でも審査に通りやすい傾向があります。
参考情報:住宅金融支援機構とは?
住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人です。
民間金融機関と提携して、一定基準を満たす住宅購入、新築等を対象とした全期間固定型の住宅ローンの融資業務を行なっています。
フラット35のメリット
フラット35のメリットについて解説していきます。
①全期間固定金利
住宅ローンは変動金利と固定金利という種類があります。フラット35は全ての期間で金利が変わらない「全期間固定金利」の商品となっています。住宅ローンを契約した当初から、返済期日まで金利が変動することがない安心感があります。
②勤続年数が短くても借り入れできる可能性がある。
勤続年数が1ヶ月から借り入れができる可能性があります。
銀行の住宅ローンでは、最低でも勤続1年以上としている銀行が多いので、勤続年数が短い方にはおすすめです。
③非正規雇用でも借りられる
銀行の住宅ローンは、正社員以外の非正規雇用の方は審査が厳しくなる傾向があります。
多くの銀行では、非正規雇用について将来性や安定性といった部分を厳しく審査されるため、住宅ローンを組むことが難しい場合が多くあります。
フラット35は人よりも物件に重点を置いた審査が行われるため、正社員以外の非正規雇用の人たちにもチャンスがあります。
④自営業者でも借りやすい
会社員は給与収入をみられますが、自営業の方は売上から経費を引い所得が審査されます。
売上や収入がたくさんあっても経費計上によって所得が少なくなっていると、金融機関の審査に通らないケースがあります。
また、会社員と比べて安定性がないとみなされてしまうので、安定性という面でも審査が厳しくみられてしまいます。
フラット35は職業が自営業の方でも、人よりも物件に重点を置いて審査が行われるため、自営業の方でも借りやすい傾向があります。
⑤物件の要件を満たせば、金利が一定期間安くなる
新築、中古住宅ともに、省エレルギー性や耐震性、バリアフリー性等が認められる物件は、通常の金利よりも安い金利で借り入れをすることができます。
⑥団体信用生命保険に加入しなくてもよい
持病がある方は、いくら勤務先や年収等の属性が良くても、団体信用生命保険の審査が通らない限り、銀行で住宅ローンを組むことができません。
フラット35は、団体信用生命保険への加入が任意であるため、持病がある方でも住宅ローンを借りることができます。
⑦繰上げ返済手数料は不要
繰上げ返済を行いたい場合、手数料は不要となります。
取扱金融機関の窓口を利用して繰上げ返済を行う場合は100万円以上。
インターネットを通じて繰上げ返済を行う場合は10万円以上。
⑧保証料
フラット35は保証料無料で利用することができます。
事務手数料は必要となりますので注意してください。
フラット35のデメリット
フラット35のデメリットについて解説していきます。
①物件の要件が厳しい
銀行の住宅ローンは、借りる人に対しての審査が厳しくなっていますが、フラット35は、物件に対しての要件が厳しく設定されている傾向にあります。
床面積、接道や住宅の構造、耐震性等様々な条件があります。また、フラット35を利用する際には、「フラット35の適合証明書」が必要となります。
検討している物件が、要件を満たしているか確認しておく必要があります。
②旧耐震物件
1981年6月に建築基準法の改正があり、その前後において耐震に対する基準が変わりました。
旧耐震の物件は、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していることが必要となります。
住宅金融支援機構の定める耐震評価基準を満たしていれば、フラット35が利用可能となっています。
中古マンションの場合は、接道や構造の条件を満たしている場合がありますが、中古戸建の場合は、基準を満たしていない場合が多いです。
③自己資金を出せない人は、金利が高くなる
フラット35を頭金なしで借入する場合、9割の部分と残り1割の部分での融資条件が違います。この1割の部分への融資に対しては、金利が2%〜3%となる場合がほとんどとなっています。
④適合証明書の発行に費用かかる
フラット35を利用する際に必ずフラット35の適合証明書が必要です。
適合証明書を取得するためには、検査機関に依頼しなければなりません。現地調査や書類等の検査が完了した後、証明書が発行されます。
証明書の発行には、5万円〜8万円程度の費用が発生いたします。また、発行までに時間もかかりますので、余裕のある依頼が必要となります。
フラット35と銀行系住宅ローンの違い
フラット35と銀行系住宅ローンの違いを解説していきます。
どこが作った住宅ローン? | フラット35:各銀行と住宅金融支援機構のコラボ商品 銀行系住宅ローン:銀行独自の商品 |
金利プラン | フラット35:全期間固定金利のみ 銀行系住宅ローン:変動金利・当初◯年固定金利・全期間固定金利 |
審査内容 | フラット35:物件の審査重視 銀行系住宅ローン:物件の審査と借りる人の審査、どちらも重視 |
融資金額 | フラット35:原則9割まで 銀行系住宅ローン:物件価格+諸費用 |
団体信用生命保険 | フラット35:加入は任意 銀行系住宅ローン:加入は必須 |
フラット35の概要
どこで借りられる? | 取扱い民間金融機関 |
利用できる人は? | 申込時の年齢が満70歳未満の方(親子リレー返済をご利用の場合は、満70歳以上の方も申込可)。 日本国籍の方、永住許可を受けている方、または特別永住者の方。 |
借りられる物件は? | 一戸建て住宅は床面積が70㎡以上。 マンションは30㎡以上。 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅。 敷地面積の要件はありません。 |
いくらまで貸してくれる? | 100万円以上8,000万円以下 |
返済期間 | 15年〜35年(60歳以上は10年以上でOK)80歳までに完済。 |
金利 | 借入期間(20年以下と21年以上)、融資率(9割以下と9割超)、加入する団体信用生命保険の種類などによって金利が変わります。 |
保証料・保証人 | 不要 |
団体信用生命保険 | 返済額に保険料が含まれる |
火災保険 | 加入が必要 |
まとめ
銀行の住宅ローン商品には、変動金利の商品でとても低い金利のものや、固定金利で低い金利を提供している住宅ローンが数多くあります。
通常の金融機関で厳しいと言われてしまった方や、自営業の方、非正規雇用の方等に対してフラット35は魅力的な商品の一つとなっています。全期間固定金利というのは、将来の金利上昇リスクがなくなりますので、選択肢の一つに入れてみてもいいのではないでしょうか。
フラット35は、物件の審査基準がありますので、物件の検討段階で調べておく必要があります。